Назад

Отмена ДДУ . Вырастут ли цены на жильё?

Наше государство решило устранить возникающие проблемы со строящимся жильем (банкротство Застройщика, замороженное строительство, обманутые дольщики…) новым способом – введением нового механизма приобретения строящегося жилья – применение Эскроу счета.

Что же это такое и каким образом нововведение скажется на обывателе в реальности?

Эскроу счета – условные счета, по которому предусмотрено право перехода владения средствами (деньгами) от одного владельца к другому при соблюдении определённых условий.

Введены такие понятия как:

- Бенефициар – Продавец;

- Депонент – Покупатель;

- Эскроу –агент – Банк.

Покупатель предоставляет деньги Продавцу через посредника в лице Банка при выполнении Продавцом определённых условий. Эти условия и прописываются в трехстороннем Договоре.

Вся эта схема напоминает разновидность взаиморасчётов сторон через аккредитив (безопасные расчёты через СБ РФ), аренду банковской ячейки.

Компания- застройщик в этом случае может выступать в роли Бенефициара – Продавца.

У Договора Эскроу счёта есть срок, в течении которого соблюдаются прописанные в нём условия. Максимальный срок такого Договора – 5 лет.

Разместив денежные средства на Эскроу счету Покупатель не сможет им воспользоваться в течении периода на который подписан Договор. Если в этот срок не выполняются прописанные в Договоре условия, то денежные средства возвращаются Покупателю.

Как у каждого нововведения, у Эскроу счетов есть плюсы и минусы.

Положительное:

- безопасность сделки по приобретению недвижимого имущества;

- открытие Эскроу счёта дешевле, чем аккредитива (я лично не уверен в этом);

- такие счета попадают под программу государственного страхования вкладов (для сделок с недвижимостью страховое возмещение – до 10 млн. рублей!)

- деньги можно перевести с другого счёта, а не носить с собой большие суммы.

Отрицательное:

- государство ограничило наличие гарантированной суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка. Существует ограничение как по сумме, так и по срокам – требует отдельного изучения.

С учётом, что Договор может быть подписан на срок до 5 лет, возникает риск прекращения деятельности банка;

- если недвижимость дорогая – открывать придётся несколько Эскроу счетов в различных банках;

- банковская ячейка, если отзовут лицензию у банка, будет дешевле и безопаснее;

- эскроу счета – новый механизм введенный с 1 июля 2019 года, а значит, не проверен временем и несет в себе опасность в исполнении для Покупателя.

Теперь, давайте разберемся, что реально дало введение нового механизма.

Появился новый участник на рынке – Банк.

Если ранее Инвестор (покупатель), вложив 65% стоимости в строительство новостройки мог заработать до 35%, т.е. «купить» себе квартиру (подождав 2-3 года) за 2/3 её стоимости, то, сообразив об упущенной выгоде, Застройщики 2017-2019 годы выбрали 15-20% этого, перетащив «одеяло» на себя. Инвестор (покупатель) стал приобретать такое же жильё за 80-85%. С учётом снижения ипотечной ставки, это оставалось приемлемым. Но, теперь в схему пришел новый участник – Банк, целью которого явялется получение прибыли! На его условных счетах будут размещены потоки денежных средств, которые будут находится у него в обороте несколько лет. У кого-нибудь есть сомнения, что банки умеют «считать чужие деньги»? Лично у меня нет. Поэтому, предполагаю, что зависимость у Застройщика перед Банком останется и часть прибыли от строительства перекочует в закрома банка. Может быть те же 10-15%. Нет у меня и сомнения в том, что в случае непредвиденного в новом механизме, государство предпримет всё, чтобы принять новые правовые акты, в которых деятельность коммерческих организаций будет более защищена, чем Депонента. Достаточно вспомнить о финансовой помощи ряду банков за счёт государства в виде триллионов рублей, а также подумать о том, кто является Председателями правлений банков, и кому предоставлена такого рода деятельность, как работа с Эскроу счетами.

Существует ли при этом механизме защита самого Потребителя конечного продукта – Покупателя? Да, конечно, такая защита появилась. В случае неисполнения Застройщиком своих обязательств – деньги вернут Покупателю. Правда за срок 2-3 года они потеряют свою покупательную способность на 15-16,5% - по официальным данным Росэкономразвития. А по неофициальным 20-25%. Но всё-таки деньги вернут! А значит у Покупателя останется возможность добавить заработанные за эти 2-3 года деньги и снова вложиться на этапе строительства.

Предполагаю, что в этом случае банкротство банков и лишение их лицензий не будет в последующих годах носить такой массовый характер, как 2017-2019г.г.

Вырастут ли цены на жильё? В сложившейся ситуации, предполагаю, что да, цена на жилье в Москве и Московской области вырастет! Надолго ли? Менеджерам по продаже уменьшили план заключения сделок уже с конца июня месяца. Это значит, что выросший за последние 2-3 месяца спрос поднял перед 1 июля цены и имеет место быть на сегодняшний день. Однако, тот кто мог купить себе квартиру по ДДУ за 85%, теперь будет вынужден искать 100% суммы. Вот и рост цены! Но, надолго ли?

Страна в глубокой эконимической… кризисе. Это продолжается уже с конца 2014 года. Народ выживает. Накопления денежных средств скудеют. Покупатель достает последнее и берет ипотеку, которую ещё возможно взять, т.к. только «ленивый» её не может получить. Активность на рынке частично сохраняется лояльностью банков в выдаче ипотечных кредитов (теперь дают чуть ли не всем – неси любые справки), а также снижением процентной ставки, что подогревает спрос у тех, кто мечтает « покорить» Москву.

Кроме этого, многие застройщики придумали для этого различные хитрости: если все деньги сразу, то 3-7% скидка. Это говорит о том, что они сами понимают, что спрос упадёт и необходимо забирать с рынка оставшиеся в наличии на нём денежные средства, позволяющие им, Застройщикам, удержаться на плаву. Законы экономики никто не отменял!

С учётом вышесказанного, Покупатель уже переключился на покупку вторичного жилья. Новостройки от этого страдают. В скором времени и вторичный рынок, после истощения карманов пролетариата, последует за новостроем.

Спрос останется на ликвидное и дешевое жильё в Москве, в приятной близости от метро и наиболее интересных районах. Останется небольшой спрос и на дешевое жильё в Новой Москве, дабы туда переселить пожилых родителей с сохранением им Московской надбавки к пенсии, для продажи их квартиры в старой Москве со своим интересом.

Спрос на недвижимость рос с конца августа 2018 года и это продолжалось до конца марта, а по новостройкам и до 1 июля! Пора перевести дух и отдышаться. Пора с аккумулировать новые средства для толчка и раскрутки рынка. На это понадобится время и силы…

А пока, Продавцам рекомендую не терять времени. У вас ещё есть октябрь-ноябрь чтобы успеть реализовать потенциал в районе апогея ценовой политики рынка. Февраль-март следующего года принесет разочарование.

На рынке появятся квартиры, приобретенные по реновации и пополнят его массу.

Что сказать покупателям: подождите, если у вас есть деньги. Сегодня есть возможность торга, а завтра его будет ещё больше. Правда, жизнь одна, и некоторые не будут ждать и будут жить сегодняшним днем. Что не даст рынку умереть и он будет теплиться.

Ваша заявка
успешно отправлена!

Частный риэлтор покупка, продажа квартир В. Мягкий